也聊聊房价

2019-11-04 21:09栏目:股票
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房价高吗?

打开手机新闻客户端就能发现大量的关于房价的讨论,有唱多的,也是唱空的。或许大多数人都会有这个疑问,房价高吗?

最有趣的事情是加了一个同事群,大家每天聊的话题基本离不开房子。突然感觉和去年刚来杭州时同事都在聊股票情景如此相似呢?印象比较深的一个事情是群里有位同事几个月前还说着要将手上的一套房子以90万成本价卖掉,结果现在开价已经到130万了,呵呵。看到这个故事不知道心里是什么滋味?

房价是否高这个话题争论了许多年,每当大家觉得比较高了,泡沫要破的时候它就蹭的一下涨给你看,而且2016年这一波涨幅真的不太靠谱,短期内就达到了20-30%的幅度,多吓人。

从历史来看中国的房价一直都是上涨的,也就是说房价从来都是只有更高没有最高。悲伤之情不可言表。

但如何看待房价高还是找一些维度来看的

收入与房价比

光说房价高不高说不清楚,那么就自己找一些维度来比较吧。说到买房肯定得有钱吧,对于现在常说的一个主体买房的人叫刚需。就拿工资来说吧,在1-3线城市年收入15万现在已经比较普遍,不吃不喝存2年就有30万的首付买套100万的房子还是可以买的起,也就是说如果收入15万,努力存一存3年左右可以买一套100万左右的房子。

我现在工作的公司是软件行业属于上市公司,坐标杭州,工资在社会上应该算中等篇上。从身边工作不久的同事来分析可以发现,15万的年薪要工作至少3年,工作第一年应该是6K*12=7万左右,每年增长20%,工作第三年12-15万还是有可能的。但是开支一年大概要3-4万,也就是说正常的话工作三年可以存下12-15万存款,这还要看个体的情况,只是个大概分析,通常年轻人存不了多少钱,因为诱惑在多。我身边大部分工作3年的同事存款大多都不超过10万。

这样算下来一个年轻人买套100万的房子付3成得要工作3-5年,所以很多人都是家里支援一笔钱。然后背个几十万的贷款。当然2016年以前杭州的情况还好一些,因为之前几年房价普遍很便宜,许多偏远地区才60多万。所以说买房这事还是要具体情况具体分析。如果一线城市年轻人买房的机率为0.01%吧,哈哈。除非有其他的支持,比如自己存2万家里给了298万这种励志故事。

还有一种情况就是在四五线城市中房价普遍是低于60万的,许多人选择在这些地方工作生活的话,年轻人工资一般在3-5K的水平,买房压力也小,所以结果是一样的,也是要家庭支持。

前面说的都是1个人存钱,如果是小两口呢?我身边大部分人都是两极分化的,要么是两口存钱比较稳定,但是工作3年左右买房子还是要家里支持一下。还有一种是两口和一口是一样的,最终还是前面算的收入差不多。所以说想年轻人想靠自己的收入买房子太难了,至少在现实生活中不是说收入多少来决定的。家庭的情况往往影响更大。

说了这么多也就不用去分析更有钱的家庭,或者更穷困的家庭,总的情况已经很明显,就是你能不能买的起房关键还是要看你的家庭能不能支撑房价的支出。因为收入在增长房价也在涨,想年轻人的工资收入买房真的只有少部分。像一些高收入的年轻人,特别是一些会理财的年轻人,特别是一些家庭条件优越的年轻人。但现实是大部分人不会理财,也不会有高收入。

结论也明确

1、从收入的角度来说,房价对于绝大数刚入社会的年轻人来说是高的,因为他们根本买不起,但是因为有家庭的付出,所以通过2代人可以支撑起房价,所以房价即使高合力+努力是买的起的。

2、更重要的是许多条件优越的家庭可以为子女提供更多的资金支持,这种人而言即使房价对于子女来说是高的,但在家庭收入面前并不高,无论是为了子女还是为了投资这部分人都会购置房子。

3、对于已经有一套房子的人想买二套,这种情况不少,因为许多人第一套房子付出可能不大。这种人就收入而言会觉得房价不高也不低,更多的还是考虑投资。

房租与房价比

说起房租我自己的体会是,如果能买房后月供可以抵消房租那就蛮划算。但是放眼一二线城市要做到这点恐怕并没这么容易。但是有房出租的人并不一定有贷款,也可能是拆迁户或者一些有多套房子的人,这些人房租而言又不一样。所以说要分开来说。

  • 买房出租投资

如果一套房子租金3000元,月供也是3000,那么对于这样的收支就抵消了,也就是所谓的以租养供。还是以杭州来举例子吧,现在一套2室一厅的房子差不多2000-4000,而购买一套呢85-200万之间。如果150万买一套房子按贷款100万,30年商业贷款算,每个月5300左右的月供,出租4000元也需要自己再付1300元。如果不涨房租的话这房子通过租金是收不回成本了。

如果买到的比较便宜85万,贷款60万30年,月供3180。租4000元一个月每月可以回800块钱,25万首付需要26年回本。当然如果每年房租涨10%,差不多要13年左右回本。

也就说想通过房租抵月供来收回成本恐怕是比较难了,更多的情况是通过租金来抵消房贷并跟随着房租上涨从而对冲达到收益。另外如果计算通胀的话这个数据还要更好些,所以说如果房子价格合理以现在的租金长期来看还是划算的。最终如果房价上涨还能带来房子增值的收益。

但是要看到如果房价不涨了,房租也不涨,那么这个就是风险很大的事情。

  • 租金产生被动收入

这种更多的是考虑租售比,我们可以算一下150万的房子租金4000元租售比情况,计算下来1:375。也就是说150万的房子要收回成本要375个月。这个比国际上公布的1:200超出太多了。从这个数据来看不划算,而且很危险。

但是在一线城市这个租售比更可怕,1:700的都属于正常情况,所以这个租售比的合理性到底有多少呢?

我的理解是房价上涨这个租售比没有用,如果房价稳定而且二手房交易和一手房差不多甚至更多的时候,这个数据很重要。

所以结论也比较简单,在中国这种情况下租售比没有多大的意义,很多人可能压根不考虑它,因为租多少钱不重要,重要的是房价涨了可以保值,同时可以出售。但是目前比较困惑的问题是,到底中国什么时候会买房子需要靠租售比?这个我反正不知道如何预见。

政策对房价的影响

说到底中国的房价里一半都是国家的政策,房子本身的造价哪要这么高。

  • 土地财政

而影响房价最大的也许就是土地财政了吧,目前来看一二三线城市地价是大幅增长的,而房价那自然是在这个基础上增长而不是下跌。而且这里的关键是国家并没有在这方面作出什么积极的政策改革,也就是说从政策层面来说现在的房价只能涨。土地财政更多的风险并不是其本身,而是它所背负的地方政府的债务,特别是一些地方经济依赖固定资产投资的更可怕,现在想不出更好的方式来解决。

  • M2对房价的影响

都说央妈放水,其实更多的就是M2的增长。M2都已经是美国的1.5倍啦,而且每年还在以1x%的速度增长,意思是每年都有大量的资金投放到社会上,这些钱流动起来就导致了现有的货币不断的贬值,为什么现在人民币对美元这么坚挺?因为人民币是不怎么在国外流通的,这样国家内放个水池,你想怎么玩就怎么玩。但是随着人民币SDR接下来进入贬值通道是不可避免的事情。无非也就是官方说的那样,人民币不存在持续贬值的基础。但人家可没有说人民币不贬值啊。或者会慢一点而已,贬值多少就要看经济转型啥时候完成咯。

说了这么多还是说明一点,社会的钱多了肯定会去找一些资产投资,而中国这种奇葩只能是买房子啦。因为现在不像以前做制造业容易发财了,所以土老板们也不知道干点啥好,听说房子可以买买买,所以就买买买啦。除了国内,最重要的原因是美元开始加息咯,许多有钱人购入国外的资产也越来越多,只不过外汇管控,不是说你想把资产移走就移走的。

所以说M2继续增长对于国家来说是没办法的事情,因为要让老百姓手上有钱花,花钱才能带动GDP增长,GDP增长才能让更多的就业,就业了才会有钱花。只不过现实很残酷,老百姓手上的钱其实够花,但是M2给的太多了,有钱人通过各种方式保持自己的钱不缩水增加看着不错的资产,GDP现在已经明确就是越来越慢的增长,就业倒还不错,只是大家都不太愿意花钱,拿到钱的许多人和企业开始存银行,M1就这么多了。

这种情况政府早就知道了,导致看不下去了,所以回到了老路上你不花钱我让你花钱,房子这几年不怎么动了,好啊,降首付,给杠杆。只用了不到一年的时候就把这些钱又回到了M2上。这样做的好处自然是让更多的人把钱拿出来了。只不过更有意思的事情要发生咯,那就是限购。

  • 限购

限购已经不是第一次,这次的限购来的感觉很突然,其实已经很熟练了,政策都是一波一波的出。

通过限购风险已经分摊到更多的个体上,现在的限购就是不要让一些人买一堆的房子,导致风险集中在一起。风险分开最大的好处就是稳定。

另外限购可以让本来已经销售的房子卖不出去,有价无市。这样最大的好处自然就是大家都开开心心的抱着房子睡觉了。只不过对于投资的人来说有点难受,卖不出去的资产可不是什么好东西。再加上人们随着资金的需求会考虑抛售房产,如果供方大于需方自然就会出现价格的下降,所以说限购政策如果执行严格房价肯定是不涨而且会跌。所以说限购给许多的人印象是越限越涨,但这只是感觉而已,真实的情况至少是不会涨。

只不过对于政府而言不关心了,因为库存已去,钱已套。而且限购只不过是限制人们不要买太多套,不限值买1-2套的,所以说政府很开心的啦。

房价真的会跌吗?

分析了这么多对房价的影响因素,但房价是否真的会跌?这才是关键。

  • 流动性

一个商品总是会有价格,而价格自然有升有降,价格是市场的最终价值的体现。这块我从流动性来分析房价的影响。

房地产之所以能被国家选为支柱产业,主要是因为它流动性“差”,房子需要建设,建设就要有材料有人工,这些都会带来产业生态。房子建设要用地,地可以用来卖,可以产生收入;另外房子总不能天天买来买去吧,很多人都是买来住的,交易过程也要经历很长的时间。

其实最根本的目的面对国家经济的发展,城镇化的推进,需要大量的基础设施建设和人口迁移,这些都需要房地产。房子这东西建好了是不能动的,而人是流动的,这个过程会产生房屋的买卖,从而可以产生税费,未来收取房产税也是一种政府收入来源。所以说房地产的地位如此之高可见一般。

流动性差带来的问题是什么呢?就是你投入了巨资购买的房产属于重资产,重资产最大的问题就是变现难。所以很多人眼看着自己的房子涨了特别多但自己想卖的时候突然就卖不掉了,会发现并没有自己想象的这么美好。

如果这时房价出现波动或者下降,许多人只能是持有而不是变现,所以房价下跌对于资产的损失是非常大的,特别是借助了杠杆的情况。美国的次贷危机就是因为房价下降大家卖不掉手上的房子导致的,因为房子不值钱了,大家要来也没用。这就是用房子来当投资品可是真的要想清楚啊。

如果用流动性来分析现在房价,我觉得应该是分地域的,一线城市目前来看已经达到了流动性的极限,也就是说大家已经买不起了,除非限购解除热钱涌入。二线和一线类似,所以我不看好一二线城市,不要听专家的分析。但是现在的IT和金融都已经在高速发展了,这两块会带动国家的经济企稳。所以大家真的要买房子考虑:有大量互联网公司和金融企业的地方。这些地方钱多多,流动性就自然好咯,这种地方大概率的不会跌,至少不会大跌。

随着经济转型的推进,房地产税的推出,房子卖不掉,你说房价跌不跌?

  • 与股市的区别

去年股灾还历历在目,大家会不会担心房市呢?我觉得吧不会,因为流动性的问题以及房子交易的过程,不像股票可以实时交易。至少不会像股灾一样按天来跌。

股灾的原因一方面是杠杆,另一方面是现在的资讯太发达,大家很容易就从众操作了。但房子的交易并没有这么快,这里面有许多信息不对称的地方。从政府限购的过程就可以看出,房价的控制还是相对比较容易的。

但是股市的最大特点就是它就是一个资本市场,有价格的,只是价格发现的过程特别快。房市也是一样的,只要供需关系发生变化就会有价格发现。所以说现在的房产泡沫破了之后还是会跌不少的,只不过这个过程可能会长一些。加上我们不开放的市场,政府的干预可能会更长。

要不要买房子?

说了这么多我的判断是房价会跌,但是有些经济活跃的,特别是新经济多的地方可能会有保值和增值的可能。所以要不要买房子就要看个人的情况了。目前大家都在抢一二线的房子,道理也在这里。

但是一二线房子的问题也很明显,就是价格太过高了,一旦有某些因素导致价格崩盘就会出现连锁反应。比如短期的价格下降引起恐慌,这不是不可能的。涨的快难道就不能跌的快吗?是不是这个理。

现在恒大已经抛售了非副业,看起来是在主营房地产,因为实业不好做,就卖掉回拢资金,借房市的火热加强房产的销售,另一方面借这种宣传借壳A股融资,这些都是聚集资金啊。。要这么多钱干什么?

这些东西如果细心去观察和积累都会发现接下来的社会现金为王。

  • 所以如果生活的地方不是特别有潜力不要买房子,因为一旦经济不好,你需要的是钱而不是房子,特别是有住房的人。

  • 如果年轻人不要冒然买房子,存钱同时投资自己相信这种回报远大于房子的回报。

  • 如果钱多的不得了,那么就买些流动性好的房子,或者配置点全球资产吧。

总之我大言不惭的说:现在在中国不要买房子。

 

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